서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트단지 모습. [매경DB]

여당이 주택 공급 대책 중 하나로 서울 용도지역 완화를 들고나왔다. 용도지역을 변경해 용적률을 높여주면 주택 공급 여지가 커지는 것은 맞는다. 하지만 전문가들은 "용도변경은 시간과 절차가 워낙 오래 걸릴뿐더러 특혜 시비가 발생할 여지도 커 단기 대책으로는 아무런 효과가 없다"고 단언했다.

12일 홍익표 더불어민주당 정책위의장은 한 라디오 방송에 출연해 "고밀화나 용도변경을 통해 용적률을 상향하는 방향으로 서울 등 수도권에 공급을 획기적으로 늘리기 위한 대책을 설 전에 발표할 예정"이라고 밝혔다. 이어 "당 정책위와 국토교통부가 협의하고 있다"고 덧붙였다.

당정은 서울 내 일반주거지역을 준주거나 상업지역으로, 준공업지구를 주거지역으로 바꿔 용적률을 높이는 방식을 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 특히 저밀도 주거지의 고밀도 개발 방안보다 절차가 까다롭고 복잡하다고 지적돼온 용도변경 방안이 실제 추진된다면 공급 물량이 상당 규모 확보될 것이라는 관측이 나온다.

홍 의장은 공급 과정에서 공적 부문 역할도 확대할 뜻을 내비쳤다. 그는 "민간 중심 공급과 장기임대주택을 포함한 공적 물량을 혼합해 주택 시장에서 공공기관이 갖는 시장 조절 능력을 더 강화하는 측면이 필요하다"고 말했다.

하지만 여당의 제대로 정제되지 않은 정책 `질러대기`에 정부와 서울시는 곤혹스러워하는 모양새다. 정부 관계자는 "서울 핵심지에서 용도변경을 하는 건 굉장히 민감한 문제"라며 "공급을 늘릴 수 있는 모든 방법을 원점에서 검토 중인 건 맞지만 홍 의장이 어떤 형태와 범위의 용도변경을 생각하고 있는 건지 모르겠다"고 말했다.

서울시 관계자는 "준공업지역은 서울시 미래 자산이기 때문에 이를 지켜야 한다는 입장을 견지하고 있다"며 "국토부가 발표한 공급 정책 기조에도 용도지역 변경은 없었다"고 전했다. 그는 이어 "용도지역을 변경하려면 위원회 심의 등 절차를 거쳐야 해 주택 공급이 결정되기까지 시간이 오래 걸리는 문제도 있다"고 말했다. 현재 국토부는 역세권 주변 지역 용적률을 상향하는 방법을 검토하고 있다.

하지만 용도변경을 통해 용적률을 높이는 방법보다는 임대주택 건설 비중 등 조건을 충족하면 용적률 특례를 적용하는 방법을 선호하는 것으로 알려졌다. 용도지역을 변경하면 변경에서 제외된 지역 주민들이 제기할 형평성 시비를 어떻게 해결할지 등 골치 아픈 문제가 많기 때문이다. 전문가들도 이날 홍 의장 발언은 단견이라고 일축했다. 한 부동산 전문가는 "용도변경은 수많은 땅 주인의 이해관계와 법적인 문제가 얽혀 있기 때문에 단기간에 할 수도 없고 변경이 아예 무산되는 일도 있다"며 "지금 당장 주택이 모자란 상황인데 몇 년이 걸릴지 모르는 용도변경을 들고나오는 건 정말 아마추어적인 생각"이라고 비판했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "용도지역 변경은 도시계획 체계를 흔드는 문제"라며 "단기적인 주택 공급을 위해 용도지역을 변경하는 것은 주객전도라고밖에 볼 수 없다"고 말했다.

당정 관계자가 이처럼 설익은 주택 공급 대책을 언급한 건 이번이 처음이 아니다. 지난 10일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 한 라디오 방송에서 "기존 주택을 다주택자가 내놓을 수 있도록 유도하겠다"고 발언하면서 다주택자 양도세 중과를 완화해줄 것이란 기대감이 퍼져 나갔다. 하지만 여론이 악화되자 여당은 "부동산 정책이 막 효과를 내려는 시점에 양도세 완화를 언급하는 건 부적절하다"며 "논의할 계획도 없다"고 진화에 나섰다.

[김동은 기자 / 채종원 기자 / 이축복 기자]
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