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[9월2주 마켓워치] 서울 분양시장에 뛰어들어야 하는 이유

2017-09-07 닥터아파트

조회 33,005 | 추천 2 | 댓글 1 | 평점: 

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9월 둘째 주 수도권 주택시장은 계속 거래부진이다. 거래절벽까지는 아니다. 거래량이 많이 줄어들었다고 봐야 할 것이다. 성수기라는 점을 감안하면 특히 그렇다.


급매물이 거래되고 있지만 급매물 자체가 많지 않은데다 가격 하락폭이 크지 않아 매매거래가 쉽지 않다. 이런 가운데 9.5추가대책으로 분당과 대구 수성구가 투기과열지구로 지정됐다. 수성구는 9월 8일 현재 조정대상지역으로 지정되지 않고 바로 투기과열지구로 지정된 유일한 곳이다.


9월 이후 분양시장은 8.2대책 여파로 매수심리가 위축된 데다 중도금 대출규제가 강화돼 적어도 내년 3월까지는 미계약 물량이 늘어날 것이다.


무주택자나 1주택자가 새 아파트로 내집마련을 하거나 갈아타고 싶다면 미계약 물량을 노려라. 분양물량과 미계약 물량이 동시에 늘어날 9월과 10월이 가장 좋다. 청약 1순위라면 물론 적극적으로 청약하라. 그리고 당첨되지 못하더라도 미계약 물량을 적극적으로 공략하라.


그럼 어떤 입지를 갖춘 미계약 아파트를 매수할 것인가?


한마디로 정비사업 일반분양 미계약 아파트를 사면 된다. 특히 역세권과 직주근접성으로 30~40대 실수요층이 두터운 1천가구 안팎 단지라면 더욱 좋다. 연말까지 서울에선 재개발 재건축 등 정비사업 분양물량이 쏟아져 좋은 기회다.


2층도 좋고 1층도 좋다. 사놓으면 돈 될 가능성이 99%다. 입주시점에 분양가 대비 최소한 1억원 이상 프리미엄이 붙을 것이다. 최고 2억원까지도 가능하다. 분양가의 30% 이상 자기자본이 있다면, 또 중도금 대출을 받을 수 있다면 미계약 물량을 사지 않을 이유가 없다.


서울 미계약 물량을 사면 돈되는 이유는 새 아파트 희소가치가 높아지고 있기 때문이다.


정비사업을 타깃으로 한 8.2대책으로 인해 앞으로 재건축은 물론 재개발 사업성이 떨어질 것이다. 입주권 전매제한, 정비사업 재당첨제한, 분양가상한제, 재개발 임대비율 상향 등으로 사업속도는 갈수록 느려질 것이다. 특히 재건축 초과이익환수제는 직격탄이 될 것이다. 착공을 하고 일반분양 또는 입주 예정인 정비사업 아파트 희소가치는 높아질 것이다.


또 멸실주택이 급증세인 반면 신규아파트공급물량은 절대 부족이다. 특히 서울  현재 순공급물량(공급물량-멸실주택)이 마이너스다. 2023년 전후까지 지속될 전망이다. 따라서 새 아파트 희소가치는 높아질 수밖에 없다. 정비사업이 유일한 새 아파트 공급원인 서울에선 말이다.


여기에 미계약 아파트의 입주시점인 2020년 상반기 이후 8.2대책과 초과익환수제 영향으로 2020년 이후 분양물량이 저차 줄어들 것이다. 2017년 말까지 관리처분신청을 한 강남3구 등 재건축 단지는 대부분 2019년이면 일반분양이 끝날 것이다. 입주물량은 2020년 이후 일시적으로 늘어나지만 분양물량은 급감할 것이다. 시장의 역습으로 강남발 아파트값 폭등이 재연될 가능성이 높다. 2022년 전후로 말이다. 특히 서울 도심권과 강남3구 정비사업 신축  아파트가 급등세를 주도할 것이다.


무주택자나 1주택자라면 전세자금대출을 받아 전세를 살고 서울 정비사업 미계약 아파트에 올인할 가치가 있다. 갈수록 돈의 가치가 떨어지고 자산가치가 높아지는 인플레이션 시대가 올해 시작됐으니 더욱 그렇다.

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