9월 첫째 주 수도권 주택시장은 세종 분양권처럼 하락폭이 크지 않다. 급매물은 나오고 있으나 쌓이진 않고 있다.

마포구 A구역의 경우 권리가액 프리미엄 시세는 현재 3억원인데 8.2대책 이후 감정평가액이 작은 지분이 2억5천만원에 나오기도 한다. 하지만 이런 급매물은 2~3일 이내에 바로 팔린다.

부동산 개미들은 이번 8.2대책처럼 강도 높은 규제책이 나오면 당분간 가격이 하락할 테니 관망하겠다는 생각이 강하다. 문제는 바로 관망하는 자세다.

가장 바람직한 관망하는 자세는 이렇다. 우선 저가매수할 대상을 선정해놓아야 한다.

투자처는 아무리 많아도 2곳 이하가 좋다. 평형대와 적정가도 내정하고 주간단위로 매물량 실거래가를 확인해야 한다.

이때 가장 중요한 것은 현지 중개업소, 특히 매물을 많이 보유하고 거래를 많이 하는 중개업소에게 신뢰를 얻는 것이다. 중개업소를 방문해 적정가에 매물이 나오면 반드시 사겠다는 의지를 밝혀라. 그리고 일주일에 한두번 전화 하는 게 좋다.

저가매물을 많이 확보한 중개업소를 찾는 법은 단순하다. 단지로 들어가 지나가는 주민에게 물어보면 된다. 관리사무소나 경비 아저씨에게 물어봐도 좋다.

저가매물이 나올 때 가장 먼저 연락을 받을 수 있으려면 얼마나 사고자 하는 아파트에 정성을 들이냐에 달려있다. 매물의 퀄리티(질)가 달라진다. 적정가에 크게 벗어나지 않는 한 매물이 나오는 대로 직접 방문하는 게 좋다. 적정가에 대한 판단이 뚜렷해지고 매수하려는 아파트 가치를 몸소 느낄 수 있다. 물론 생생한 정보도 알 수 있다.

9월 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵을 지켜보고 매수하겠다는 부동산 개미들이 많다. 대기 매수자들의 90%가 그럴 것이다. 2018년 이후 수도권 입주물량이 급증하면 가격이 하락하는 것을 지켜보고 매수하겠다는 개미들도 많다. 

하지만 9월부터 가을 분양시장 성수기가 시작된다. 신반포센트럴자이를 시작으로 래미안강남포레스트, 고덕아르테온(고덕주공3단지), 마포그랑자이, 당산 아이파크 퍼스티어 등 서울과 과천 재건축(7-1단지, 1단지, 2단지 등), 과천지식정보타운, 다산 자이 아이비플레이스, 송도 SK뷰 센트럴, 성남고등지구, 북위례, 하남감일지구, 고양지축지구 등 인천경기 인기지역에서 분양물량이 쏟아진다.

그것도 분양가 상한제가 시행되기전 주택도시보증공사(HUG)가 강남4구 등을 고분양가 관리지역으로 지정해 분양가를 강제적으로 낮추고 있다. 지난 2016년 1월 평당 4천3백만원에 분양해서 완판됐던 반포에서 평당 4천2백만원대로 분양하라고 강요하고 있다. 분양시장을 로또시장으로 만들고 있다. 내년 7월 입주하는 분양가 4천3백만원의 분양권은 현재 프리미엄이 4억원에 달하고 있다.

일시적으로 찾아오는 상승장 조정기에 매수타이밍은 언제나 지금이다. 과거로 돌아갈 수 있다면 누구나 2013년 또는 2014년에 매수했을 것이다. 수도권 아파트 매수타이밍으론 2017년보다 2016년이, 2016년보다 2015년이 나았다. 또 2015년보다 2014년이, 2014년보다 2013년이 최고의 매수타이밍이었다. 

인간은 환경의 동물이다. 적응의 동물이다. 8.2대책이 나온 지 한달이 되면서 심리적 안정감은 높아지고 있다. 특히 다주택자, 대기 매도자가 말이다.

매수자들은 이제 지금 9월에 결정을 해야 한다. 심리적 공백기가 10월까지 지속되겠지만 9월은 1월과 함께 대표적인 주택시장 성수기다. 성수기는 매물도 늘어나지만 매수세도 늘어난다. 매수자 우위 시장인 지금 9월에 매수하라.