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[5월2주 마켓워치] 문재인정부 부동산정책과 대선후 움직임

2017-05-11 닥터아파트

조회 35,856 | 추천 2 | 댓글 0 | 평점:없음

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11.3대책 전후 조정장세를 보이던 수도권 주택시장은 대선전 4월부터 재개발 재건축 등 정비사업을 중심으로 상승랠리가 시작됐다.


그리고 5월 9일 대선에서 문재인이 대통령으로 당선됐다. 문재인정부의 부동산정책에 대한 수많은 의견들이 쏟아지고 있다. 하지만 핵심만 알만 된다. 곁가지는 신경쓰지 않아도 된다.


도시재생사업(구도심 뉴딜)은 새로운 정책이 아니다. 이미 기존 정부에서도 추진되고 있는 사업이다. 나랏돈을 들여 골목상권을 살리는 수준의 주거환경개선사업이다. 재원마련이 관건이다. 곁가지다.


전월세상한제와 전세계약 갱신 청구권도 곁가지다. 당장 시행하지도 않을 것이며 시행할 상황도 아닐 것이다. 문재인정부에서 시행될 가능성도 높지 않다. 2018년 이후 경기 남부권 중심으로 입주물량이 급증하면 소멸될 가능성이 높은 공약이다. 시행되더라도 기존 전세계약자의 기득권으로 인해 집주인이 주택을 처분해 전월세공급이 줄어드는 등 부작용이 발생해 역효과가 클 것이다.


공공임대주택 공급확대는 방향은 맞지만 역시 재원마련이 쉽지 않다. 참여정부 수준으로 보면 되지 않을까? 박근혜정부의 뉴스테이와 행복주택은 사라질 것이다. MB정부의 보금자리주택처럼 말이다.


보유세 인상 가능성은 물건너 갔다. 대선 막판 문재인 후보는 보유세를 인상할 계획이 없다고 말했기 때문이다. 공약집에서도 뺐다.


핵심은 2가지다. 우선 총부채상환비율(DTI) 규제완화 연장여부다. 박근혜정부에서 DTI 규제완화를 내년 7월까지 1년 연장하겠다는 밝힌 만큼 규제완화가 오는 7월에 끝날 가능성은 낮다. 소득과 소득증대에 초점을 맞춘 신DTI도 준비중이기 때문에 더욱 그렇다. 만약 규제완화가 끝난다면 서울이 치명타다. DTI 비율이 60%에서 50%로 낮아지기 때문이다.


문재인정부가 가계 빚을 줄이기 위해 총부채원리금상환비율(DSR) 기준을 150% 안팎으로 제한할 계획이다. 수위가 높지 않아 DTI 규제보다는 강도가 낮다. 150%일 경우 연봉 5,000만원인 사람은 매년 원리금으로 지출하는 비용이 7,500만원(월 625만원)이 넘으면 추가 대출을 받을 수 없게 된다.


모든 금융기관에서 대출받은 원리금이 포함된다. 다만 보금자리론, 디딤돌대출, 햇살론처럼 정부가 지원하는 정책자금 대출은 제외된다. 집단대출과 신용카드 할부도 제외된다. 전세자금대출은 2년차에 원리금이 포함된다.  


두 번째 핵심은 재건축 초과이익환수제 유예종료 여부다. 참여정부때 시행된 정책으로 문재인 당선으로 부활될 가능성이 높아졌다. 하지만 부활해서는 안된다. 만약에 부활할 경우 신도시 공공택지 공급이 중단된 상황에서 강남 등 도심 특급 입지에서 정비사업을 통한 신규주택공급이 급감해 5년후 시장의 역습을 받을 것이다. 즉 2023년 이후 서울 등 대도시 신규주택공급이 부족해지면서 도심 아파트값이 급등할 것이다.


결론적으로 문재인정부의 부동산정책은 박근혜정부의 후반기 규제정책 기조를 유지할 것이다. 최소한 3~4개월은 시장 상황을 지켜볼 것이다. 다른 정부와 마찬가지로 주택시장 안정화에 초점을 맞추고 공공임대주택 공급을 늘려 저소득층 주거안정(복지)에 공들일 것으로 보인다.   


한편 5월 둘째주도 지난 5월 4일 관리처분인가 고시를 한 둔촌주공은 3천만~4천만원이 올랐지만 추격매수가 계속되고 있다. 고소득 실수요나 투자수요가 몰리는 지역의 아파트값 상승세가 강하다. 압구정 아파트들도 매수세가 이어지며 전주보다 5천만원이 뛰었다. 둔촌주공 고덕주공 등 강동구와 엘스 등 잠실권 재고아파트, 올림픽선수촌, 송파헬리오시티 등 송파구가 강세다. 반면 지난주까지 뜨거웠던 개포주공은 대선이후 추격매수가 줄어들어 눈치보기 장세로 돌아섰다. 

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