다주택자에 대한 양도세 중과제도가 2018년 4월1일 이후 본격 시행 됐다.

다주택 기준은 세대 기준으로 산정하고 조합원입주권을 포함한 2주택 이상인 경우 조정지역내 주택양도 시 2주택인 경우 일반세율 + 10%, 3주택 이상인 경우 일반세율 + 20%를 가산 적용한다.

또한, 다주택자의 경우 3년 이상 보유 시, 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제하는 장기보유특별공제 혜택도 배제된다.

따라서, 향후 다주택자의 경우 주택 처분 시 양도차익이 적고 조정대상지역이 아닌 주택을 먼저 양도하여 주택수를 줄여 중과세율을 낮추고 양도차익이 가장 많은 주택은 1가구 1주택을 만들어 양도하는 전략이 필요하다.

이 경우 1가구 1주택은 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 처분 대신 장기임대주택으로 등록 전환 신청한 다주택자는 일정요건을 갖추면 양도세 중과대상 및 장기보유특별공제배제 대상에서 제외된다.

3주택 이상자의 중과 제외 주택은 수도권, 광역시, 세종시 외의 지역 양도당시 기준시가 3억 이하, 장기임대주택, 조특법상 감면대상 주택(신축주택, 미분양주택), 10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택, 5년 이상 운영한 가정어린이집 등 상속받은 주택(5년 이내 양도), 문화재 주택, 저당권실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택(3년이내 양도)이다.

1가구 2주택 중 중과세가 배제되는 경우는 다음과 같다.

· 취학, 근무상 형편 ,질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 외 주택 및 다른 시, 군, 소재 주택

· 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

· 부모봉양합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택

· 소송 진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택(확정판결일로부터 3년이내 양도)

· 일시적 2주택인 경우 종전 주택

· 양도당시 기준시가 1억원 이하 소형주택(도시 및 주거환경 정비법상 정비구역 내 주택은 제외)

예를 들면 1가구 3주택자가 10년 이상 보유하고 양도차익이 3억인 주택을 양도하는 경우 총부담 양도소득세는 약 6500만원 정도이나 중과 적용대상에 해당한다면 1억6800만원으로 늘어난다.

아직까지도 처분하지 못하거나 임대사업자 등록을 하지 못한 다주택자는 양도세 부담을 최소한 하는 전략과 보유하면서 향후 부동산세제 등 부동산정책에 관심을 갖고 부동산세법 전문가와 상담을 통해 자신에게 가장 적합한 세테크 전략을 미리 준비하는 자세가 필요하다.

이익에 있는 곳에 세금이 있다. 부동산 관련 세법도 잘 알고 접근하면 절세가 되고 모르고 있으면 중과세가 된다.