# 3주택자인 김 모씨(53)는 최근 얼어붙은 부동산시장 분위기에도 불구하고 수도권에 추가로 아파트를 매수하기 위해 급매물을 찾고 있다. 올해 공시가가 급등했지만 이미 2018년 본인 소유의 1채를 제외한 나머지 주택에 대한 임대등록을 마친 김씨는 종부세 합산배제 등 다양한 세제 혜택을 받고 있어 추가 매수가 두렵지 않다.

김씨는 "임대사업자 혜택이 예전보단 많이 줄었다고는 하지만 다주택자에겐 여전히 필수일 정도로 주택 수 늘리기에 매우 용이하다"며 "나도 임대사업자이지만 이 제도를 없애지 않는 한 집값이 쉽게 떨어지긴 어려울 것"이라고 말했다.

올해 공시가가 역대급으로 오르면서 강북 1주택자까지 종부세를 포함한 보유세 부담이 확대됐지만 총 48만여 명에 달하는 주택임대사업자들은 여전히 보유세 부담이 가벼운 편이라 '역차별' 논란이 일고 있다.

25일 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터에 의뢰해 시뮬레이션한 결과에 따르면 1주택자가 공시가 21억원 상당의 강남 고가 아파트 한 채를 보유한 경우 중저가 주택(공시가 각 6억~9억원가량) 3채를 보유한 임대사업자보다 최대 2배가량 보유세 부담을 질 수 있는 것으로 나타났다. 1주택자는 세액공제를 적용받지 않고 임대사업자는 2018년 9월 13일 이전 임대주택을 취득해야 하는 등 조건이 붙었지만 임대사업자 제도 때문에 1주택자와 다주택자 간 세 부담 '역전 현상'이 충분히 일어나는 것이다.

임대사업자는 등록한 임대주택의 유형과 전용면적에 따라 재산세가 최대 85%까지 감면된다. 특히 2018년 9·13 부동산대책 이전 수도권 공시가격 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하·등록 당시 가격 기준) 주택을 취득해 임대주택으로 등록한 경우 매년 내야 하는 종부세 합산 대상에서도 빠진다. 이 밖에도 양도세·거래세 감면 등 다양한 세제 혜택을 받는다.

국토교통부에 따르면 지난해 말까지 등록된 전국 임대사업자는 총 48만1000여 명에 달한다. 임대사업자 수는 2015년 기준 약 14만명 수준에 불과했으나 정부가 2017년 발표한 8·2 부동산대책에 민간임대 장려 정책이 포함되면서 5년 만에 그 수가 3배 넘게 늘었다. 등록된 임대주택도 총 150만8000가구(서울은 약 47만6000가구)에 달해 규모가 웬만한 광역시와 맞먹는 수준이다. 임대사업자들은 순수한 임대수익을 위한 목적보다 다양한 세제 혜택을 받으며 장기 투자를 노리고 등록하는 경우가 많다. 임대주택으로 등록하면 세제 혜택을 받는 대신 4년 혹은 8년 이상인 임대등록 기간 동안 같은 임대사업자 외에는 주택을 매매할 수 없다. 규정 위반 시 그동안 받은 세제 혜택을 뱉어내야 하고 3000만원 이하 과태료가 부과된다.

대부분 임대사업자들은 최근 코로나19 사태와 대출 규제로 급격히 냉각된 시장 분위기에도 각종 세제 혜택과 매매 규제 때문에 자의 반 타의 반으로 '버티기' 모드에 들어가 수도권 주택 공급이 크게 줄어드는 결과를 초래하고 있다. 국토부가 뒤늦게 정책 실패를 인정하고 임대사업자 등록 혜택을 계속 줄여나가고 있지만 이미 적용되고 있는 세제 혜택까지 소급해서 빼앗는 것은 불가능한 실정이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "1주택자와 다주택자 간 보유세 역전현상을 해결하는 바람직한 방법은 임대사업자(다주택자)의 혜택을 줄이는 것이 아니라 실거주 1주택자는 보유기간과 상관없이 세제 혜택을 강화하는 방향으로 혜택을 더 늘리는 것"이라고 지적했다.

[정지성 기자]
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