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하우스푸어가 될 확률이 높은 유주택자의 특징

2021-07-02 조회 1,022 | 추천 0 | 의견 0 | 평점:없음

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최근 한국은행 총재와 경제부총리가 잇따라 서울을 중심으로 집값이 고평가됐다며 경제대란이 발생하면 집값이 폭락할 것이라고 경고했습니다. 또 한은 총재는 미국과 상관없이 독자적으로(?) 연내 한두차례 금리인상을 시사했습니다.

레임덕이 한창인 문재인정부에서 집값 폭등을 잠재우기 위한 대책이 없자 엄포용으로 가고 있습니다. 포워드가이던스는 어디로 가고?

집값이 폭등할 때 정부가 가장 많이 쓰는 수법은 크게 2가지입니다. 투기자를 색출한다고 세무조사를 하는 것입니다. 또 매매거래를 차단하고자 부동산 중개업소를 단속하는 것입니다.

백약이 무효니 문재인정부는 국민에게 불안감을 조성하며 1주택외에 모든 팔라고 경고하고 나섰습니다 더 이상 기대할게 없으니 실망할 것도 없습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 한국은행의 때 아닌 경고도 있고 해서 향후 폭락장이 올 경우 하우스푸어가 될 가능성이 높은 유주택자들의 특징을 정리했습니다.

하우스푸어 기준은 다양하지만 통상 주택담보대출 등 대출 원리금 이자 부담이 늘어나 가처분소득이 줄어드는 유주택자를 말합니다. 폭락장에서 대출 원리금 상환액이 가계소득의 40%(DTI)를 넘는 경우를 말하기도 합니다. 하우스푸어가 되지 않으려면 소비를 유지할 수 있는 소득과 비주택 자산 보유가 중요합니다.

하우스푸어가 되려면 최소한 1주택자가 돼야 합니다. 주택을 소유하지 않으면 하우스푸어가 될 가능성은 제로입니다. 하지만 렌트푸어가 되죠^^

결국 선택의 문제인데 당연히 소득만 안정적이라면 하우스푸어를 선택해야 합니다. 하우스푸어는 다시 상승장이 오면 하우스푸어에서 ‘졸업’할 수 있습니다. 하지만 렌트푸어는 상승장에도 하락장에도 집을 사지 않는 한 렌트푸어를 벗어나지 못합니다.

2010년대 수도권 주택시장 하락장에서 하우스푸어가 발생한 배경은 다음과 같습니다.

“주택가격은 2002년~2006년말까지 상승국면을 지속하다 2008년 발발한 글로벌 금융위기를 전후하여 주택가격 급락과 더불어 시장은 수도권을 중심으로 장기적인 침체국면으로 빠져든 상황이다.

2008년 이후 지속적인 시장침체와 더불어 1~2인 가구 증가, 고령화 등으로 주택수요패턴도 소유보다는 거주목적의 임차수요가 증가하였다.

극심한 수요위축과 거래부진에도 불구하고 주택공급(인허가)은 지속 증가하여, 2012년에는 2002년 이후 가장 많은 58.7만호를 기록하는 등 공급과잉이 누적되면서 좀처럼 시장을 기대하기 힘든 상황이다.

이에 따라 과거 주택가격 상승기에 크게 늘어난 주택담보대출의 부실우려가 커지고, 하우스푸어가 본격적으로 사회문제화 되기 시작하였다.”

- 2014년 최은희 등의 ‘하우스푸어 규모 추정 및 정책 방향에 대한 고찰’에서

하우스푸어가 급증하는 폭락장이 오려면 글로벌 금융위기와 같은 경제대란이 와야 합니다. 동시에 공급과잉, 즉 과공급 구간이 장기간 지속돼야 합니다. 이는 금융위기가 오지 않으면 하우스푸어 문제는 거의 없을 것으로 추론됩니다.

경제위기는 알수 없고 과공급이 오려면 5년 이상 시간이 필요합니다. 따라서 정부가 경고하는 것처럼 집값 폭락으로 다주택자가 하우스푸어가 될 가능성은 매우 낮다고 봅니다.

미분양이 늘어나고 매도물량이 쌓이는 과공급 구간이 오지 않으면 팔고 싶어도 팔지 못해 하우스푸어가 될 가능성이 낮습니다.

지난 2015년과 2017년 각각 대구 부산에서 하락장이 왔지만(개인적으로 1년 6개월 안팎 지속됐지만 조정장세로 봄) 하우스푸어가 양산되지 않았습니다.

2021년 7월 현재 정부나 정부 산하 공공기관의 말을 믿고 아파트 등 자산을 매도해 현금화하는 것은 어리석다고 봅니다.

본론이자 마무리로 개인적으로 생각하는 2025년 이후 경제위기로 폭락장이 올 경우 하우스푸어가 될 가능성이 높은 사람들의 특징을 정리했습니다. 제 생각입니다. 참고만 하세요.

- 대출 등 부채 비중이 높은(DTI 40% 이상) 3주택 이상 다주택자가 하우스푸어가 될 가능성이 높다.

- 하우스푸어는 수도권 비중이 높겠지만(60%?) 하우푸스푸어가 될 가능성은 지방이 더 높다. 다주택자가 이자 부담으로 팔고 싶어도 팔지 못하면 하우스푸어가 된다. 어디가 더 팔고 싶어도 팔리지 않을까? 풍선효과로 투자수요가 몰려 가격 거품이 심한 지방 비규제지역과 규제지역 초저가시장에서 하우스푸어가 양산될 가능성이 높다.

- 똘똘하지 못한 아파트를 여러 채 보유한 사람들이 하우스푸어가 될 가능성이 높다. 소득 대비 대출 부담이 적고 전셋값이 우상향한다면 존버할 수 있는 힘이 있으니 하우스푸어가 될 가능성이 낮다. 하지만 신용 대출 등 대출 부담이 크다면 하우스푸어가 될 가능성이 높다.

- 2020년 이후 폭등한 수도권 지방 아파트를 많이 보유한 다주택자가 하우스푸어가 될 가능성이 높다.

- 수도권 기준 시가 9억원 이하 중저가 아파트를 보유한 다주택자가 하우스푸어가 될 가능성이 높다. 특히 6억원 이하 저가 아파트를 많이 매수한 다주택자가 하우스푸어가 될 가능성이 높다.

- 시가 20억원이 넘는 초고가 아파트를 매수한 사람들이 하우스푸어가 될 가능성이 높다고 생각하는 사람들이 있는데... 전혀 그렇지 않다. 서울 등 투기과열지구에선 시가 15억원 초과 아파트는 사서 거주하려면 대출 없이 100% 현금으로 사야 한다. 전세 끼고 사더라도 전셋값이 급락하지 않는 한 하우스푸어가 될 가능성이 적다. 전셋값 변동률은 상승장이든 하락장이든 크게 다르지 않다. 입주물량 폭탄이 오지 않는한 말이다.

- 나이론 20대와 30대 초반, 그리고 60대 이후 유주택자가 하우스푸어가 될 가능성이 높다. 반면 소득이 많이 늘어나는 30대 후반, 40대, 50대 초반은 하우스푸어가 될 가능성이 가장 낮다. 따라서 이번 상승장에서 후발 투자자라고 하더라도 공격적으로(상급지로 갈아타는데) 투자해야 한다.

- 못난이 1주택을 보유한 저소득가구가 하우스푸어가 될 가능성이 높다. 여기서 못난이란 재건축이나 리모델링 가능성이 낮은 수도권 외곽 비역세권 구축(지은지 20년 이상)을 말한다.

- 2010년대 폭락장에서 소득 1~2분위이나 자산 1~2분위에 속한 유주택자가 가장 많이 하우스푸어가 됐다. 2020년대 이후 하우스푸어가 양산된다면 역시 저소득, 저자산 계층에 속한 유주택자가 될 가능성이 높다.

- 역대급 유동성 장세에서 투자수요가 몰린 곳에 주택을 여러채 보유한 사람이 하우스푸어가 될 가능성이 높다. 공시가격 1억원 이하 동네가 대표적이다. 하락장이 와서 재개발은 올스톱되고 투자자들이 투매한다면 가격은 급락할 것이다.

경제위기를 동반한 하락장이 오더라도 하우스푸어가 될 가능성이 가장 낮은 사람은 소득 5분위에 속하고 시가 15억원 초과 2주택을 보유한 40대라고 생각합니다.

2주택은 물론 똘똘한 아파트여야 합니다. 집주인 거주 비율이 60% 이상인 직주근접성(대규모 업무밀집지역까지 철도망으로 DOOR TO DOOR 통근 시간이 30분 이내)이 좋은 역세권 신축(입주권 분양권 포함) 준신축을 2채 보유한 경우입니다. 아파트 2채중 아파트 한채를 상가, 꼬마빌딩, 지식산업센터 등 비주택 수익형으로 바꿔도 좋습니다. 


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