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다주택자가 전셋집을 회수하면 무슨 일이 일어날까?

2021-07-15 조회 860 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

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문재인정부 집권 말기에 주택시장에서 해프닝이 연이어 일어나고 있습니다. 여당은 투기과열지구 재건축 조합원 분양자격 2년 거주 의무화 법안을 1년만에 백지화하기로 했습니다. 재건축 단지에 거주하는 무주택 세입자를 보호하기 위한 것이라지만 다가오는 대선 지방선거에서 표심을 잃지 않으려는 것입니다.

재건축단지 소유자를 위한 백지화가 아닙니다. 국토부장관은 지난해 6.17대책으로 강화된 안전진단 요건을 완화하지 않겠다고 거듭 밝히고 있습니다.

최대 수혜지는 정밀안전진단을 통과하고 정비구역 지정을 추진중인 단지가 될 것입니다. 생각나는대로 적으면 토지거래허가구역을 제외하고 성산시영, 도곡동 역삼우성, 개포동 경우현(경남, 우성3차, 현대1차), 개포우성4차, 일원동 개포우성7차, 방배15구역(안전진단 대상이 아닌 단독주택 재건축이지만), 가락우성1차, 오금현대, 고덕현대 등이 대표적입니다.

또 하나의 해프닝으론 2주택자가 2021년 1월 이후 주택을 추가 취득해 인위적으로 일시적 2주택을 만들 경우 종전주택 비과세 기간이 리셋됩니다. 즉 한 채 매도후 다시 2년 거주(취득 당시 조정대상지역인 경우) 및 보유 요건을 채워야 합니다.

종부세 1주택자 상위 2% 부과안도, 양도세 비과세 12억원 상향 및 장기보유특별공제 축소안도, 비아파트 주택임대사업자 폐지안도 오락가락입니다. 백신 공급도 갈팡질팡이네요 ㅠㅠ

뜬금없지만 지난 2015년 이후 지속된 수도권 주택시장 상승장에서 3대 바보가 있습니다.

- 문재인정부의 일관성있는 규제책이 수요를 억제해 매수자가 줄어들어 시장에 매물이 쌓여 집값은 하락할 것이다.

- 과거 서울 집값이 5년 이상 계속해서 오른 적이 없으니 집값이 하락할 것이다.

- 무주택 신분을 유지해(또는 구축을 팔고 무주택 세대구성원 요건을 갖춰서라도) 청약가점을 높여 로또청약에서 당첨받을 것이다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 위에 언급한 첫 번째 바보에 대한 얘기입니다.

문재인정부는 2017년 5월 집권하자마자 2주택 이상 다주택자를 투기적폐로 단정하고 지난 4년 간 추가로 주택을 구입하지 못하게 하는 수요억제책을 폈습니다.

그럼 다주택자를 타깃으로 수요억제책이 왜 집값을 안정시키지 못하고 오히려 집값을 상승시키는 촉매제가 됐을까요?

상승장에서 집값은 크게 2가지 요인으로 움직입니다. 하나는 수급 요인, 하나는 주택시장 내외부 변수에 따른 심리 요인입니다.

수급 요인을 보면 공급보다 수요가 많으면 집값이 오르게 됐습니다. 여기서 중요한 공급은 매도물량도 있지만 더욱 중요한 것은 전월세물량입니다. 특히 전월세물량에선 전세물량이 중요합니다.

집값을 리딩하는 강남2구의 경우 세대 기준으로 자기집에 사는 비율인 자가점유율은 30% 안팎에 불과합니다. 이론상 자가점유율은 최대 70%까지 가능하지만 강남2구는 50%도 쉽지 않을 것입니다. 강남 아파트 세집 초인종을 누르면 한집은 자가, 한집은 전세, 한집은 월세로 살고 있습니다.

강남 아파트를 사서 거주하고 싶은 수요자 모두가 그렇게 할 수 없습니다. 다른 지역의 생활권별 선호하는 주거지도 마찬가지 입니다. 매수할 돈이 없든, 직장 문제든, 가족 문제든 자녀학군 문제든 여러가지 이유로 강남에 거주해야 하는 사람중 3분의 2는 전월세로 살아야 합니다.

그런데 강남2구처럼 매매수요 전세수요가 많은 지역일수록 전세물량이 급감하고 있습니다. 반포는 84타입 전셋값 25억원 시대를 앞두고 있습니다. 전세물량이 왜 사라지고 있을까요?

단순히 입주물량이 줄어들어 전세물량이 감소하는게 아닙니다. 지난 4년간 다주택자가 추가로 아파트를 구입하는 것을 원천봉쇄했기 때문입니다.

다주택자들은 전국민(세대 기준)의 3분의 1 이상에게 전월세물량을 공급해주고 있습니다. 또 전월세 공급원에서 80%는 다주택자가 담당하고 있습니다.

그럼에도 규제책으로 다주택자의 주택 구입을 가로막아 전세시장은 붕괴되고 있습니다. 전세난을 넘어 전세대란이 임박했습니다.

문재인정부는 종부세 폭탄을 가하면 다주택자가 보유주택인 아파트를 시장에 내놓을 것으로 기대했습니다. 다주택자 매물이 나오면 무주택자가 싸게 집을 살수 있어 집값이 안정된다는 논리입니다.

하지만 시장은 과거 참여정부 시절처럼 정반대로 움직였습니다. 전세물량 급감으로 전셋값이 급등하자 무주택자들은 전세난민으로 떠돌게 됐습니다. 신축 아파트에서 구축 아파트로, 아파트에서 빌라로, 신축 빌라에서 구축 빌라로 떠돌게 되는 것입니다.

더욱이 우리나라에만 있는 전세시장이 불안해져 전셋값이 오르면 다주택자들은 종부세 폭탄에도 매물로 내놓지 않게 됩니다. 동결효과입니다. 한마디로 존버하는 것입니다.

이어 전세난으로 전셋값 상승폭이 매매가 상승폭보다 커져 매매 전세 갭이 줄어들면 영끌매수가 늘어납니다. 또 취득세율 8% 또는 12%를 부담하더라도 유주택자가 아파트를 추가 매수하게 됩니다. 자녀 증여를 위해, 자녀 세대분리용으로 투자수요가 증가합니다.

문재인정부는 전국 동시다발로 입주물량이 감소하기 시작한 지난해 8월 임대차2법을 강행했습니다.

전월세상한제와 계약갱신청구권으로 인한 최악의 참사는 바로 전세시장 붕괴입니다. 즉 전세물량이 급감하고 전셋값이 단기폭등했습니다.

서울 도심은 1년만에 전셋값이 50% 급등했습니다. 신규 전세물량이 많지 않은 상황에서 집주인들이 기존 전세물량조차 월세 또는 반전세로 돌리고 있습니다. 세입자에게 유리한 전세물량이 사라지고 세입자에게 불리한 월세물량이 늘어나고 있습니다. 세입자들의 주거비용이 증가해 주거불안을 초래하고 있습니다.

주택시장에 새로 공급되는 전세물량도 급감하고 있습니다. 임대차2법으로 인해 전세만기로 세입자가 나가면 집주인들이 공실로 놔두는 경우가 늘어나고 있습니다. 신축 입주아파트는 집주인 입주율이 평균 70%를 넘어서고 있습니다. 남은 30%중 월세물량이 20%를 차지하고 있습니다. 입주장에서 전세물량이 전체 가구수의 10% 안팎에 불과합니다.

규제책이 쌓일수록 집주인들이 적극적으로 전셋집을 회수하고 있습니다. 자의든 타의든 전세로 살아야 하는 수요는 갑자기 줄어들지 않습니다. 결국 전셋값 상승폭이 커지고 매매가를 끌어올릴 것입니다.

이처럼 전세시장이 무너지면 전셋값이 매매가를 결정하게 됩니다. 올 들어 과천, 반포잠원과 방배, 분당 전세시장을 보면 쉽게 알 수 있습니다. 


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