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국책연구기관의 쓴소리 귀담아들어야

2021-09-12 조회 301 | 추천 1 | 의견 0 | 평점:없음

국책연구기관의 쓴 소리 귀담아 들어야

 

국책 연구기관들이 작심하듯 부동산정책과 부동산시장에 대해 쓴 소리를 쏟아 내었다.

국무총리실 산하 경제.인문사회연구회에서 발주하고 한국형사.법무정책연구원 주관으로 국토연구원, 한국주택금융공사, 주택금융연구원이 공동으로 1년 동안 연구해 작성한 보고서인 부동산 시장질서 확립을 위한 중점 대응전략의 내용을 두고 하는 말이다.

무려 책 2권 분량인 719페이지에 달하는 막대한 분량의 보고서의 내용을 보면 먼저 정부의 부동산 정책 혼선과 실패를 이야기 한다. 부동산시장의 변화를 간과한 채 기존의 규제, 과세 중심의 부동산 정책을 답습했기 때문이라고 지적한다.

시대에 따라 변화하는 주택문제에 대한 근본적인 진단 없이 정책 이념에 따라 조세, 대출 정책의 틀을 바꾸는 등 일관성 없는 정책으로 시장의 불확실성만 키웠다는 것이다.

공공부문의 역할도 비판의 대상이 되었다.

공공부문이 제대로 부동산정책을 설계하였더라면 시장을 선도해 부동산시장 안정에 기여하였을 텐데 수치화된 실적과 성과에 매몰되어 차익과 폭리를 노리는 악덕 투자자와 다르지 않게 되었다는 것이다.

정치인과 공직자들에 대한 쓴 소리도 더했다.

자신들의 실적과 성과를 위해 이런 상황을 알면서도 조장하거나 방치했다. 또 부동산 명목가치 상승이 마치 경제가 성장한 것 같은 착시현상이 생기는데 실수나 부정부패를 감추고 싶은 정치인들과 공직자들이 잠시라도 생색 낼 수 있었고, 오히려 실정의 책임을 국민 탓으로 전가시키고 부동산을 통한 개인의 불로소득부터 바로 잡겠다고 하면서 국민들에게 징벌적 과세 수준의 애먼 칼을 빼 들었고 이런 티로 없는 정책은 저항만 낳을 뿐이다.

정부가 투기주범으로 지목한 다 주택 보유자에 대한 비판의 목소리도 빠지지 않았다.

객관적인 기준이나 사회적인 합의 없이 복수의 주택 소유를 다 주택자라고 규정하고, 종합부동산세 등 조세 중과의 핵심표준으로 삼았으며, 다 주택 보유자에 대해 한 때는 임대주택 공급자로서의 순기능을 강조하다가 투기꾼의 역기능을 강조하면서 시장의 혼란을 야기했다고 비판한다.

부동산 금융분야에서는 LTV(담보대출인정비율), DTI(총부채상환비율) 등 대출규제를 주택가격 안정화 수단으로 적극 활용하면서 차입자 중심이 아닌 투기지역 중심으로 규제를 결정하는 구조로 인해 자기자본이 부족한 실수요자들의 주택구입 기회를 제약했고, 이런 과도한 대출규제로 인해 편법대출이 급증하면서 금융시장안정을 저해할 수 있어 실수요 목적의 부동산 수요자를 위한 합리적인 대출규제 기준을 마련해야 한다고 제언했다.

부동산시장 정책의 핵심은 거래가 정상화되면서 물이 흘러가는 시장에 활기를 불어 넣어야 하는 것이지 시장을 억 누르는데 있는 것이 아니다. 부동산 가격 통제가 정책의 목표가 되어서는 안 되고, 거래절벽이나 매물 잠김 같은 현상이 나타나지 않도록 규제와 조세를 최소화할 필요가 있다고 조언했다.

필자가 하고 싶은 말들을 국책연구기관에서 정리해서 제대로 해주니 속이 시원하다.

하지만 우리가 주목해야 할 점은 이런 정부 정책의 비판이 아니라 결론부분에 나오는 최근 급등한 주택가격에 대한 경고이다.

정상적인 거래를 통해 형성된 실물가치가 상승한 것이 아니라 정책의 실패에 따른 명목가치만 비 정상적으로 상승했고 원가에 비해 터무니 없는 평가가치만의 급등은 실질소득의 한계와 시간의 경과로 인해 금리가 정상화되거나 실물경기가 침체되면 오래 유지되지 못할 것이며 가격 급등의 찰나의 환상이 신기루처럼 사라질 것이라는 섬뜩한 경고도 잊지 않고 포함시켰다.

어디까지가 거품이고 신기루가 될지는 시간이 말해줄 것이다.

신기루가 아닌 실물가치로 자리를 잡을 수도 있을 것이고, 일정부분 적어도 코로나 이후 급등한 가격에 대한 거품에 대해서는 조정이 될 수도 있으며, 보고서의 경고처럼 큰 폭의 하락 장이 발생할 수도 있다.

우리는 항상 계획과 다른 미래의 불확실성에 대한 위험관리는 미리 준비해둘 필요가 있다.


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